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Qu’est-ce qu’un prêt immobilier ?

Le prêt immobilier est un type de crédit, qui diffère des crédits à la consommation par plusieurs spécificités.

Tout d’abord c’est une solution de financement dédiée spécialement à l’acquisition d’un bien immobilier, qu’il soit particulier ou professionnel, résidence principale ou secondaire, maison, appartement ou immeuble.

Le prêt immobilier est aussi dédié à l’achat de terrains constructibles ou non, et à la construction d’une maison, d’un immeuble ou d’autres édifices. 

Ce crédit peut bien entendu financer également tout type d’investissement locatif, et il peut être souscrit seul, mais aussi avec d’autres prêts complémentaires, comme le PTZ.

A la différence des prêts conso, ce crédit immobilier se distingue par des durées de remboursement maximales longues, adaptées au montant plus important qu’il est possible d’emprunter.

En effet, il peut s’agir de montants plus faibles, de l’ordre de 80 000 euros, s’il s’agit d’acheter un petit terrain par exemple, mais aussi de sommes dépassant les 500 000 euros pour des biens plus coûteux.

En parallèle, la durée de remboursement maximale peut s’étendre sur de longues années. Ces dernières années en France, elle dépasse ainsi en moyenne les 20 ans. Le maximum dépend de la conjoncture et des directives bancaires, mais se situe entre 25 et 30 ans.

Étant donné l’importance des montants empruntés, le crédit immobilier se caractérise par des spécificités et des critères précis à respecter.

Par exemple, vous serez dans l’obligation de souscrire une assurance emprunteur, qui puisse à la fois vous couvrir en cas de souci et garantir l’emprunt pour la banque. C’est un coût supplémentaire qui s’ajoute et qui doit bien être pris en compte.

Aussi, dans l’ensemble des frais, vont figurer les frais de notaire, qui ne sont pas spécialement indiqués sur les prix de vente des biens, mais qui peuvent représenter jusqu’à 8% du total.

A prendre en compte également peuvent être les frais d’agence ou les honoraires d’un agent immobilier, s’ils sont à la charge de l’acquéreur, mais aussi l’ensemble des frais de dossier de l’organisme lors de la souscription à ce prêt immobilier.

Le taux débiteur, et le taeg, qui est ce taux auquel s’ajoutent différents frais, vont donc être d’une importance capitale, sur de tels montants. Une petite différence de taux pourra ainsi représenter une différence de plusieurs milliers d’euros sur le coût total du prêt.

Ce taux sera en lien à votre profil, votre situation, votre éventuel apport personnel, mais aussi l’organisme et la durée de remboursement. En étirant le crédit immobilier sur une longue période, pour faire baisser les mensualités, vous devrez compter sur une majoration du montant total du crédit.

Comment fonctionne le prêt immobilier ?

Le fonctionnement des crédits immobiliers est à la fois similaire en certains points à celui des prêts conso, et différent à d’autres niveaux, étant donné ses caractéristiques particulières.

Comme les autres solutions de crédit, vous devrez passer par plusieurs étapes avant la demande, comme la recherche des offres, la comparaison ou la simulation des crédits disponibles.

Votre dossier, qui est plus précis que pour un prêt conso, devra être bien constitué pour convaincre l’organisme, qui voudra bien vérifier votre capacité d’emprunt.

En dehors de ces similitudes, le prêt immobilier sera souscrit au moment où vous avez fait une offre d’achat pour un bien, qui a été acceptée via un compromis de vente. 

La signature du compromis entre l’acheteur et le vendeur doit inclure une date limite pour l’obtention de votre crédit, qui est généralement de 45 jours. Il est donc recommandé d’avoir fait des recherches et des demandes précises avant la signature d’un compromis pour vous assurer de votre capacité d’emprunt, et éviter une annulation de l’achat.

Toutefois, il faudra avoir signé le compromis pour pouvoir enclencher la suite des opérations, avec la fourniture de toutes les pièces du dossier et l’examen précis de votre profil.

Aussi, il faudra choisir impérativement une assurance emprunteur, lors de la demande de crédit, qui n’est pas forcément celle proposée par l’établissement prêteur.

Une autre différence est la durée qu’il faut compter pour obtenir une réponse d’acceptation, qui est donc de plusieurs semaines, et qui permet alors de valider l’opération, pour pouvoir signer l’achat du bien.

Enfin, contrairement aux prêts à la consommation, un apport personnel est obligatoire, sinon fortement recommandé. Il est aujourd’hui rare qu’un emprunteur puisse obtenir un crédit immobilier sans apporter au moins 10% du capital total.

Cet apport personnel va prouver votre capacité d’épargne, ce qui rassure l’organisme, mais il va aussi permettre de baisser la somme à emprunter, et pour le moins de payer les frais de notaire et les autres frais éventuels.

Prêts aidés, à ne pas négliger

Une des particularités du prêt immobilier est d’être complété par une série de prêts aidés, qui sont octroyés à certaines conditions, et avec un taux avantageux, pratiques pour un premier achat.

Il y a ainsi dans un premier temps les Prêts Epargne Logement, qui sont octroyés aux personnes disposant d’un Plan Epargne Logement, ou d’un Compte Épargne Logement, et qui permettent d’emprunter jusqu’à 92 000 euros pour une durée allant jusqu’à’ 15 ans.

L’un de ses avantages est que ce prêt ne présente pas de frais de dossier.

Un autre prêt aidé bien connu est le PTZ, le Prêt à taux zéro, qui est comme son nom l’indique un prêt sans intérêts accordés sous conditions de ressources du foyer.

Il faut notamment que vos revenus ne dépassent pas un certain montant, que l’acquisition soit destinée à être votre résidence principale, et que vous ne soyez pas propriétaire de votre domicile actuel.

Il peut être remboursé sur une durée allant jusqu’à 25 ans, avec la possibilité d’un différé de 5,10 ou 15 ans. Le montant maximum à emprunter pour un taux zéro PTZ dépend du nombre de personnes dans votre foyer, de la zone du bien et du type de bien.

Par exemple, pour un bien en zone A, jusqu’à 40% du prix du bien peut être financé par le PTZ, pour un logement neuf.

Ensuite, il existe aussi les prêts conventionnés, qui sont des prêts d’aide à l’accession accordés sans conditions de ressources. Ce type de crédit est proposé par des organismes ayant passé une convention avec l’Etat.

Il peut financer la construction ou l’acquisition d’un terrain, d’un logement neuf ou ancien, jusqu’à la totalité de la somme, si le logement devient la résidence principale. 

Enfin, il existe le PAS, le Prêt d’accession sociale, destiné aux emprunteurs ayant des revenus modestes, selon la localisation du bien et le nombre de personnes dans le logement.

Ce prêt est proposé avec un taux d’intérêt plafonné, sur une durée allant de 5 à 30 ans. Il peut financer la totalité de l’opération immobilière, mais pas les frais de notaire, ni les frais de dossier.

Il faut également mentionner le prêt relais, qui n’est pas un prêt aidé, mais qui peut être un complément lorsque vous vendez un bien et souhaitez en acheter un autre. C’est un prêt immobilier de courte durée qui permet d’acheter sans attendre la vente du premier bien.

L’importance de l’apport personnel

L’apport personnel est l’une des particularités du prêt immobilier, car contrairement aux crédits conso où il est facultatif, comme pour un prêt auto par exemple, il devient presque obligatoire pour l’immobilier.

Lors de votre demande de prêt, vous devrez être en mesure de définir cet apport et de le prouver à l’organisme.

Il est admis que cet apport doit correspondre à au moins 10% de la somme totale empruntée, soit 25 000 euros pour un prêt de 250 000 euros. 

L’apport, qui est une somme que vous apportez directement à l’achat, provenant de votre épargne, peut aussi vous permettre de calculer le montant à emprunter, en partant sur une base de 10%%.

Par exemple, si vous avez réussi à économiser 30 000 euros, vous pourrez viser un crédit immobilier de 300 000 euros, bien sûr si vos capacités d’emprunt sont adaptées.

Il y a plusieurs utilités à cet apport, en plus du fait qu’il est demandé par la banque. En effet, il vous permet de régler les différents frais relatifs au prêt immobilier, comme les frais de notaire et de dossier.

Aussi, c’est un gage de sérieux qui sécurise l’organisme, et qui permet de favoriser l’acceptation de votre dossier, surtout si vous parvenez à apporter 20% au plus.

C’est ainsi un bon levier de négociation avec les banques pour obtenir un taux plus bas.

Enfin, si un montant d’emprunt dépasse de peu votre taux d’endettement maximal, de 33 à 35%, le crédit peut être validé avec un bon apport personnel.

Dans certains cas précis, l’apport pourra être plus faible que 10%, et notamment dans certaines opérations d’investissement locatif, ou encore pour l’achat d’une résidence secondaire.

En général, l’apport personnel provient de votre épargne, ou d’un héritage. Il peut aussi provenir de la revente d’un bien, et dans ce cas, il représentera une partie importante du nouveau capital emprunté.

Quel types de biens peut-on financer avec un prêt immobilier ?

Le prêt immobilier est destiné à financer tout type de projet immobilier, ce qui peut être assez large.

L’utilisation la plus connue est celle qui permet l’achat d’un appartement ou d’une maison, en résidence principale, mais ce crédit est également utilisé pour l’achat d’un terrain, d’une résidence secondaire, ou encore d’un immeuble ou de lots.

Le prêt immobilier est par ailleurs utilisé par les professionnels pour des locaux ou des usines.

Enfin, il est possible d’inclure un prêt travaux au sein de votre prêt immobilier, si par exemple l’acquisition nécessite des aménagements importants, qui seront réalisés par des artisans. Dans le cas de chantiers conséquents, inclure le crédit travaux est avantageux, car vous bénéficierez d’une longue période de remboursement, et d’un taux plus bas.

C’est donc un prêt spécifiquement prévu pour tout type d’opération immobilière, dont les caractéristiques sont adaptées à ce type de projet.

<h2>Les points importants du prêt immobilier

A la différence des crédits conso dont les étapes d’obtention sont assez fluides et rapides, le prêt immobilier se caractérise par certains éléments importants à ne pas négliger.

Taux de prêt immobilier

Premièrement, le taux du prêt immobilier, qui est généralement fixe, même si dans de nombreux pays il est plus couramment variable, est l’élément clé qui va impacter le coût total et les mensualités.

Ce taux doit être séparé entre le taux débiteur de la banque, ou taux nominal, qui est le taux d’intérêt incluant la marge de l’organisme, et le taeg, qui est ce taux avec les différents frais de traitement et de dossier. Il peut aussi inclure l’assurance emprunteur, ou être présenté hors assurance.

Le taux va directement impacter le montant des mensualités, et donc le coût total de ce crédit. C’est pourquoi les étapes de la recherche et de la comparaison doivent être réalisées avec le plus grand soin, pour vous assurer de trouver le meilleur taux.

Le montant du taux va par ailleurs dépendre de votre profil, de votre apport, et des modalités de ce prêt, principalement la durée de remboursement. Si une durée courte, de 10 à 15 ans, permettant d’obtenir un taux plus bas, cela fera augmenter les mensualités.

L’idéal est donc de trouver l’équilibre entre une mensualité pas trop élevée pour votre budget, et une durée pas trop longue pour éviter un taux trop élevé.

Durée du prêt immobilier

En dehors du taux, la durée du prêt immobilier est un autre point important qui lui est lié de façon intrinsèque.

S’il est possible d’emprunter jusqu’à 25 voire 30 ans dans certains cas, une longue durée de prêt immobilier impliquera un taux plus élevé, et donc un coût total plus élevé pour votre crédit.

L’arbitrage entre la durée du prêt et le montant des mensualités se fera en fait sur votre capacité d’emprunt. 

Si vos revenus et votre taux d’endettement vous permettent de rembourser jusqu’à 1500 euros par mois par exemple, alors vous pouvez choisir de pousser la durée au maximum avec cette mensualité, soit 25 ans, pour emprunter le plus possible, soit autour de 310 000 euros. Mais le coût du crédit sera de plus de 140 000 euros.

Mais si vous décidez de financer un bien moins cher, en empruntant plutôt 270 000 euros par exemple, pour maintenir la même mensualité, alors vous pourrez le rembourser sur 20 ans, pour un coût du crédit d’environ 90 000 euros.

C’est bien la différence de taux qui permet de faire baisser le coût d’un crédit immobilier, entre des durées plus moins longues pour le remboursement.

Assurance de prêt immobilier : un choix important

De même sur cet exemple, l’assurance de prêt immobilier va représenter à l’arrivée entre 15 000 et 20 000 euros de coût, avec un taux compris entre 0,3 et 0,4%. Comme les montants en jeu sont importants, le moindre point de pourcentage représente des milliers d’euros.

Le choix de votre assurance emprunteur n’est donc pas du tout anodin, car entre une offre à 0,32% par exemple, et une autre à 0,4%, les économies potentielles, pour un emprunt de 300 000 euros, sont de plus de 4000 euros de différence.

Alors pour des assurances emprunteur au taux élevé, celle-ci pourra représenter jusqu’à un tiers du coût total du crédit

S’il est impératif de bien comparer les offres d’assurance de prêt et de simuler en ligne les assurances emprunteur, une partie de la détermination du taux n’est pas de votre ressort, et dépend de votre profil.

Cela prend en compte votre âge, vos éventuels antécédents médicaux, votre hygiène de vie, sachant que plus le risque augmente pour l’assureur, et plus le taux augmente en parallèle. Ensuite, cela dépendra bien sûr des garanties que vous souhaitez mettre en place dans cette assurance.

Remboursement anticipé

Ensuite, vous devrez faire attention à certaines options et conditions présentes dans l’offre de prêt immobilier, concernant par exemple la possibilité du remboursement anticipé.

Veillez à bien surveiller le montant de ces Indemnités de Remboursement Anticipé, car elles seront à payer en cas d’opération de rachat de crédit, avec d’autres prêts conso par exemple.

Cela vous permet en cas d’entrée d’argent exceptionnelle, de pouvoir solder votre prêt immobilier avant la fin de la période de remboursement, pour rembourser l’intégralité du capital restant dû.

Report d’échéance et la modularité

De même, certains organismes proposent des options de report d’échéance ou de différé. Le différé vous permet de commencer à rembourser le prêt un peu après votre achat, si vous avez des frais importants d’installation.

Le report d’échéance vous permet à un moment donné, en cas de baisse de revenu ponctuelle, ou d’imprévus, de faire une pause sur une mensualité, à raison d’une ou deux pauses par an.

La ou les mensualités ainsi reportées seront décalées à la fin de votre remboursement, ce qui fera un peu augmenter la durée.

Enfin, la modularité de remboursement vous permet de faire baisser les mensualités, si vos revenus ont baissé également, ou bien de les augmenter, si votre situation professionnelle a évolué favorablement.

Transférabilité

La clause de transférabilité est assez peu connue, et peut pourtant s’avérer bien pratique, et vous devrez donc vérifier qu’elle soit proposée.

Elle permet de transférer le même crédit immobilier d’un bien vers un autre. Cela permet de conserver votre prêt aux meilleures conditions, comme au départ, pour un autre bien que celui était au départ lié au prêt.

En conservant les mêmes conditions, cette opération peut être très avantageuse en cas d’augmentation notable des taux entre le moment de la souscription et du transfert.

Simulation de crédit immobilier, quels avantages ?

Les avantages de la simulation de crédit immobilier sont doubles. D’une part, lorsque vous mettez en route votre projet, la simulation vous permet de vous aider à calculer votre taux d’endettement.

En reprenant vos revenus, et la liste des crédits en cours, vous pourrez calculer la mensualité potentielle. Il sera ainsi plus facile de simuler différents prêts immobiliers en fonction de cette mensualité.

Ensuite, la simulation vous permettra d’affiner votre projet, en vous donnant une idée du montant que vous pouvez prétendre à emprunter, en fonction de la mensualité, et tout en prenant en compte les frais divers, dont le notaire.

C’est donc une étape incontournable pour bien préparer votre projet d’achat et connaître votre situation d’emprunteur.

Pourquoi comparer les offres de prêt immobilier sur VERILOR ?

Après cette simulation, et une fois que vous aurez trouvé votre budget maximal pour cet achat immobilier, vous pourrez passer à la recherche et la comparaison des offres de prêt immobilier.

C’est cette étape de la comparaison des crédits qui vous offrira la possibilité de trouver le taux le plus bas en fonction des critères définis et de vos informations. Les économies potentielles se jouent en milliers d’euros, et la comparaison n’est donc pas un luxe.

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